Nonostante nell’immaginario collettivo la funzione dell’amministratore di condominio venga relegata al compito di recepire le esigenze e le lamentele dei singoli condomini e cercare di dirimere bonariamente le diatribe tra i singoli, in realtà le mansioni e le funzioni rivestite da tale professionista sono molteplici e dai risvolti giuridici non indifferenti.
Semplificando in maniera non esaustiva i compiti di un amministratore condominiale, egli deve applicare le delibere dell’assemblea, curare l’osservanza del regolamento di condominio, provvedere nell’imminenza di pericoli di crolli, anche se l’assemblea per questioni di risparmio non abbia deliberato l’inizio dei lavori.
E poi deve, regolamentare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi, conservare la documentazione contabile, provvedere al pagamento delle spese e onorare gli adempimenti fiscali e tributari.
Questi molteplici compiti comportano una responsabilità non indifferente in capo all’amministratore, sia in ambito civile che penale.
L’amministratore è vincolato ai condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza ex art 1703 c.c. ed infatti si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto e nell’interesse del condominio e dunque dei singoli che lo compongono.
Relativamente ai profili penalistici che potrebbero interessare la condotta di colui che gestisce un condominio è evidente che l’amministratore può incorrere in responsabilità penali, principalmente per condotte di carattere omissivo, derivanti dal mancato rispetto di norme che prevedono un “obbligo di fare” in virtù della posizione di garanzia rispetto all’ente di gestione cioè rispetto al condominio amministrato.
Le responsabilità di legge dell’amministratore riguardano solo le parti comuni del condominio, non potendo ovviamente egli rispondere per scelte individuali dei singoli proprietari delle unità immobiliari.
Le fattispecie di reato più comunemente ravvisabili in capo all’amministratore di condominio nell’esercizio delle sue funzioni sono, tendenzialmente:
- delitti e contravvenzioni contro l’incolumità pubblica (omissioni di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina – art. 677 c.p.; rimozione o omissione dolosa di cautele contro infortuni sul lavoro – art. 437 c.p.; omissione colposa di cautele o difese contro disastri o infortuni sul lavoro – art. 451 c.p.);
- delitti colposi di evento (lesioni colpose – art. 590 c.p. e omicidio colposo – art. 589 c.p.);
- appropriazione indebita (art. 646 c.p.);
- inosservanza di provvedimenti dell’Autorità (art. 650 c.p.).
Perché si configuri una ipotesi delittuosa, essendo la maggioranza reati di natura omissiva, è necessario che il professionista non ponga in essere attività necessarie e dalla cui omissione può derivare, a seconda dei casi, un pericolo all’incolumità pubblica in conseguenza ad es. della mancata esecuzione di opere di manutenzione dell’edificio o delle parti comuni di esso, ovvero, lesioni personali e/o decesso di condomini o di persone estranee al condominio, quale conseguenza dell’omessa condotta doverosa, in violazione delle norme a tutela della sicurezza sul lavoro in caso di esecuzione di lavori nel condominio per porre rimedio a situazioni pericolose che interessano l’edificio.
L’amministratore di condominio è infatti titolare di una posizione di garanzia nei confronti dei condòmini e dei terzi estranei al condominio ex art. 40 cpv. c.p.
Quanto alle ipotesi di lesioni colpose o omicidio colposo come conseguenza di infortuni sul lavoro in caso di interventi strutturali per eliminare pericoli cogenti, al fine di appurare la responsabilità penale dell’amministratore di condominio occorre accertare, la sussistenza del nesso di causalità tra la condotta colposa posta in essere dall’amministratore e il verificarsi dell’evento lesivo.
“È possibile configurare una corresponsabilità dell’amministratore di condominio con l’esecutore materiale di opere edili in condominio per i danni cagionati dalle stesse in caso di ascrivibilità dell’evento al committente stesso per la c.d. “culpa in eligendo”, ossia per avere affidato l’opera a un’impresa assolutamente inidonea e, in violazione del d.lgs. n. 81/2008, non abbia compiuto le opportune verifiche sui requisiti tecnico-professionali dell’esecutore dei lavori.” (Cassazione penale sez. IV, 30/06/2017, n.43500)
Altra fattispecie sovente contestabile ad un amministratore, di natura questa volta commissiva, è il delitto di appropriazione indebita.
La Cassazione, con la pronuncia n. 45902 del 14 dicembre 2021, ha statuito come il delitto di appropriazione indebita “si realizzi rispetto alle somme di denaro che siano affidate al detentore con un vincolo di destinazione, con l’accertamento della mancata destinazione delle somme alla finalità convenuta, indipendentemente dall’individuazione dell’atto di disposizione che sia stato effettuato con l’uso di tali somme“.
Nel caso di specie – prosegue la Corte – “si è verificato che, a fronte degli incassi di somme da parte dell’amministratore di condominio da destinare ai pagamenti delle spese condominiali, era risultato un ammanco di somme che, logicamente, non erano state destinate alle finalità per le quali i condomini le avevano affidate all’amministratore. Ciò era sufficiente per dimostrare la responsabilità dell’imputato, considerata la veste di mandatario dell’imputato e l’assenza di prove contrarie fornite dallo stesso per giustificare la differenza tra le somme che dovevano risultare in cassa o impiegate per i pagamenti, e le somme effettivamente rinvenute“.
Tale situazione è risultata dimostrata dal fatto che “i condomini avessero chiesto spiegazioni all’amministratore che, come risulta da alcuni verbali di assemblee condominiali, aveva ammesso l’esistenza di debiti anche significativi. In particolare, l’imputato, all’atto della cessazione dell’incarico, aveva consegnato a ciascun nuovo amministratore un documento denominato “situazione contabile” in cui aveva indicato la somma della quale il condominio era nei suoi confronti creditore; lo stesso, inoltre, si era impegnato nei confronti di quasi tutti i condominii a restituire le somme mancanti“.
E’ statuito dunque che “integra il reato di appropriazione indebita la condotta dell’amministratore condominiale che, ricevute le somme di denaro necessarie dai condomini, ometta di effettuare i dovuti pagamenti senza necessità di provare la diversa destinazione impressa alle somme“.
Nel caso di appropriazione indebita di somme di denaro relative ad un condominio da parte di colui che ne sia stato amministratore, il reato si consuma all’atto della cessazione della carica, in quanto è in tale momento che, concretizzatasi la mancata restituzione degli importi accantonati sul conto dedicato ed aperto dall’amministratore stesso all’atto della sua nomina, si verifica con certezza l’interversione del possesso.
La Suprema Corte, nella medesima pronuncia ha altresì statuito che anche solo il singolo condomino è legittimato a presentare querela in relazione a reato contro il patrimonio commesso in danno delle parti comuni del condominio, in ragione della qualità del condomino di comproprietario pro-quota.
Avv. Sandra Amarù